R. Kulsaran: กุมภาพันธ์ 2012

วันจันทร์ที่ 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555

อสังหาริมทรัพย์

น้ำท่วมกับอสังหาริมทรัพย์ไทย

นับเป็นพิบัติภัยโดยแท้ที่น้ำท่วมมากขนาดนี้ และยังต้องใช้เวลาอีกนับเดือนกว่าจะแก้ไขปัญหาให้ลุล่วงไปได้ เรามาประเมินกันว่าสถานการณ์จะเป็นอย่างไร และทางออกจะเป็นอย่างไรกัน

ความเสียหายของภาคประชาชน
          จากภัยน้ำท่วมใน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าจำนวนที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จแล้วทั้งหมดและอยู่ในมือของประชาชนผู้ซื้อในพื้นที่น้ำท่วมแล้วในปัจจุบันมีอยู่ 329,569 หน่วย ที่เป็นแนวราบคือบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว (ยกเว้นห้องชุด) มีรวมกัน 295,439 หน่วย ใน 1,467 โครงการ รวมมูลค่าถึง 726,161 ล้านบาท ตกเป็นเงินหน่วยละ 2.458 ล้านบาทโดยเฉลี่ย
          หากสมมติว่าห้องชุดพักอาศัยไม่ได้รับความเสียหาย (แต่ในความเป็นจริงอาจเสียหายบ้างโดยเฉพาะอาคารจอดรถส่วนใต้ดิน) ความเสียหายเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ จะเป็นเงิน 51,436 ล้านบาท โดยการประมาณการว่า 85% ของบ้านในพื้นที่นี้ได้รับความเสียหาย มูลค่าของที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งเป็นส่วนของอาคารราวหนึ่งในสาม และอาคารเสียหายในส่วนงานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคารไปประมาณ 25% ของมูลค่าอาคาร ความเสียหายส่วนนี้อยู่ในพื้นที่ พื้นที่เหล่านี้ได้แก่ซอยกันตนา (ฝั่งตะวันตก) ตลิ่งชัน-สุพรรณบุรี ติวานนท์-สรงประภา นครอินทร์ นวนคร-รพีพัฒน์ บางบัวทอง ปทุมธานี-ทล.345 รังสิต-นครนายก คลอง 1-7 รังสิต-บางพูน ราชพฤกษ์-ท่าอิฐ ลำลูกกา และอยุธยา (บางปะอิน-วังน้อย)
          นอกจากนี้ยังมีพื้นที่เสียงภัย ซึ่ง ณ วันที่แถลงโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 นี้ บางส่วนก็ถูกน้ำท่วมไปบ้างแล้ว พื้นที่เหล่านี้ได้แก่คลองสามวา-หนองจอก ปิ่นเกล้า ฝั่งธนบุรี รังสิต-คลอง 7-15 รามฯ-มีนบุรี-สุวินทวงศ์ ลาดกระบัง และสายไหม จำนวนบ้านแนวราบ (ไม่รวมห้องชุด) ในพื้นที่เสี่ยงนี้มีอีก 958 โครงการ จำนวน 166,225 หน่วย รวมมูลค่า 421,809 ล้านบาท หรือหน่วยละ 2.538 ล้านบาท
          สำหรับในพื้นที่เสี่ยงนี้ หากรัฐบาลไม่อาจป้องกันภัยไว้ได้ จึงได้ตั้งสมมติฐานความเสียหายไว้ที่ประมาณ 65% ของบ้านแนวราบทั้งหมด มูลค่าของที่อยู่อาศัยหน่วยหนึ่งเป็นส่วนของอาคารราวหนึ่งในสาม และอาคารเสียหายในส่วนงานสถาปัตยกรรมและงานระบบประกอบอาคารไปประมาณ 25% ของมูลค่าอาคาร ดังนั้นความ

เสียหายในส่วนนี้จะเป็นเงิน 22,848 ล้านบาท ดังนั้น คาดว่าความเสียหายโดยรวมสำหรับบ้านเรือนของประชาชนในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดยรวมคงเป็นเงินประมาณ 74,284 ล้านบาท และหากท่วมทุกพื้นที่ของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ความเสียหายคงมากเกินกว่าจะประเมินค่าได้ โดยเฉพาะระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ และความเชื่อมั่นของประเทศไทยในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ

ความเสียหายของบริษัทพัฒนาที่ดิน
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้เปิดเผยว่า ขณะนี้ในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมไปแล้วยังมีหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่และอยู่ในมือของผู้ประกอบการถึง 311 โครงการ รวม 34,203 หน่วย มูลค่าทั้งหมด 98,008 ล้านบาท พื้นที่เหล่านี้ได้แก่ กันตนา (ฝั่งตะวันตก) ตลิ่งชัน-สุพรรณบุรี ติวานนท์-สรงประภา นครอินทร์ นวนคร-รพีพัฒน์ บางบัวทอง ปทุมธานี-ทล.345 รังสิต-นครนายก คลอง 1-7 รังสิต-บางพูน ราชพฤกษ์-ท่าอิฐ ลำลูกกา และอยุธยา (บางปะอิน-วังน้อย)
          นอกจากนี้ยังมีพื้นที่ที่เสี่ยงต่อน้ำท่วมอีกส่วนหนึ่ง มีโครงการทั้งหมด 226 โครงการ ประกอบด้วยหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ 23,908 หน่วย รวมมูลค่า 76,511 ล้านบาท ในพื้นที่คลองสามวา-หนองจอก ปิ่นเกล้า ฝั่งธนบุรี รังสิต-คลอง 7-15 รามฯ-มีนบุรี-สุวินทวงศ์ ลาดกระบัง และสายไหม เมื่อรวมทั้งหมด จะมี 537 โครงการ รวมจำนวนหน่วยที่ยังเหลือขายอยู่ 58,111 หน่วย มูลค่ารวม 174,519 ล้านบาท
          ณ มูลค่าที่รอขายอยู่ 174,519 ล้านบาท และอาจมีหน่วยขายที่ขายแล้วอีก 20% ที่คืนเงินเพราะน้ำท่วม ก็จะมีมูลค่ารอขายเพิ่มเป็น 227,614 ล้านบาท หากน้ำท่วมทำให้ยอดรับรายได้ล่าช้าไป 6 เดือน ณ อัตราดอกเบี้ย 0.5% ต่อเดือน ก็จะเป็นเงิน ประมาณ 6,711 ล้านบาท และหากในพื้นที่ที่ถูกน้ำท่วมแล้ว ต้องทำให้ต้นทุนโครงการเพิ่มขึ้นอีก 5% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยทั้งหมด 225,349 ล้านบาท ก็จะเป็นเงินอีก 11,267 ล้านบาท รวมมูลค่าความเสียหายเบื้องต้นประมาณ 17,978 ล้านบาท เฉพาะที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน
          อย่างไรก็ ความเสียหายเบื้องต้นสำหรับผู้ประกอบการ ณ ระดับนี้คงไม่ทำให้เกิดความไร้เสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือสถาบันการเงิน ตราบเท่าที่สาธารณูปโภคใจกลางเมืองยังไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะน้ำท่วม แต่หากเขตใจกลางเมืองกรุงเทพมหานครถูกน้ำท่วม กิจการต่าง ๆ คงต้องปิดชั่วคราว ทำให้เศรษฐกิจของประเทศเป็นอัมพาตได้ จนอาจส่งผลต่อการติดลบของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ ซึ่งก็คือประเทศชาติและประชาชนยากจนลง ความสามารถในการซื้อบ้านก็จะลดน้อยลง ถึงเวลานั้นศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดการณ์ว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็จะตกต่ำ

ลงเพราะขาดกำลังซื้อ หุ้นอสังหาริมทรัพย์ก็จะพลอยได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ลำพังการซ่อมแซมที่อยู่อาศัยใหม่ก็เป็นเพียงการซ่อมแซมส่วนที่สึกหรอ ไม่ได้ก่อผลต่อการสร้างความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจโดยตรง

ทางออกจากปัญหาน้ำท่วม
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เชื่อว่าหลังจากภัยธรรมชาตินี้ รัฐบาลคงช่วยเยียวยาได้เฉพาะการลดภาษีเป็นสำคัญ เพราะมูลค่าความเสียหายมีมากมายและกระจายไปทุกภาคส่วน การฟื้นตัวของเศรษฐกิจอาจช้าเนื่องจากมีจะมีประชาชนตกงานเป็นจำนวนมาก เศรษฐกิจอาจติดลบในสภาพคล้ายวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2540 แต่คงเป็นในช่วงสั้น ๆ
สิ่งที่รัฐบาลพึงทำก็คือการเร่งสร้างสาธารณูปโภคใหม่ด้วยระบบสัมปทานเพื่อความมั่นใจในเม็ดเงินลงทุนากนักลงทุนแทนที่รัฐบาลจะลงทุนเอง โดยเฉพาะการสร้างทางด่วนและเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่งหรือโครงการขนาดใหญ่ประเภทเขื่อนกั้นอ่าวไทยเพื่อการผลักดันน้ำและการป้องกันน้ำทะเลหนุน การพัฒนาเหล่านี้จะเป็นการพลิกวิกฤติเป็นโอกาสการพัฒนาที่ดินใหม่ ๆ ในอนาคต นอกจากนี้ยังควรจัดการประชุมนานาชาติต่าง ๆ ในกรุงเทพมหานครเพื่อกระตุ้นให้เกิดการเยือนและการสร้างความมั่นใจกับทั่วโลก

แหล่งที่มา : ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

น้ำท่วมกับอสังหาริมทรัพย์ไทย

อสังหาริมทรัพย์

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบสวนกระแส

ดร.โสภณ พรโชคชัย

พอพูดถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในภาวะตกต่ำ ผู้คนส่วนใหญ่คงได้แต่ส่ายหน้า และบอกว่า ในยามนี้เราควรจะขายมากกว่า หรือเราควร “ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต” มากกว่าที่จะไปเที่ยวซื้ออสังหาริมทรัพย์ จนเกิดอาการ “ติดที่” คือซื้อแล้วขายไม่ออกนั่นเอง แล้วยามนี้เราควรซื้ออสังหาริมทรัพย์จริงหรือไม่
โดยทั่วไปคนเรามักลงทุนในยามตลาดอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู เพราะเราอยู่ในภาวะที่ดีต่อทุกฝ่าย (Win Win) คือ คนซื้อก็ได้กำไร คนขายก็ได้กำไร ทุกคนมีแต่ได้ ไม่มีใครเสีย แต่ภาวะดังกล่าวใช่ว่าจะยั่งยืน ทุกอย่างมีขึ้นก็มีลง แต่บทความนี้มุ่งที่จะบอกว่าถ้าเราลงทุนอย่างชาญฉลาด เราก็จะมีแต่ขึ้นไปเรื่อย ๆ ไม่มีลง เติบโตสวนกระแสได้เช่นกัน เรามาลองมองความจริงของการลงทุนแบบสวนกระแสที่ใช้สำหรับนักลงทุนเป็นสำคัญ ไม่ใช่สำหรับคนที่คิดจะซื้อบ้านหลังแรก เรามาดูกันว่านักลงทุนควรมองและวิเคราะห์อย่างไร เรามาติดตามดูในบทความนี้ครับ

กุมความจริงเรื่องอสังหาริมทรัพย์
ความเป็นจริงข้างต้นเป็นเครื่องยืนยันว่า โดยธรรมชาติแล้ว อสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นตัวแปรตาม (Dependent Variable) ที่ขึ้นต่อตัวแปรอิสระ (Independent Variables) ต่าง ๆ มากหลาย เช่น ภาวะเศรษฐกิจ สังคม การเมือง ความนิยม ฯลฯ
คนเราจะซื้อทรัพย์ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทรัพย์ประเภทหนึ่ง ก็ต่อเมื่อมีเงิน มีฐานะทางเศรษฐกิจดี เช่น ซื้อทองหยอง เพชรนิลจินดา รถ บ้าน บ้านตากอากาศ และอสังหาริมทรัพย์อื่นมาครอบครอง ในยามเศรษฐกิจไม่ดี ก็ไม่มีคนซื้อ และอาจมีคนขายมากขึ้น หลายคนอาจต้องเอาทรัพย์สินมาจำนอง จำนำกันให้วุ่นวาย เพื่อบรรเทาภาวะวิกฤติทางเศรษฐกิจที่มากระทบกับตนเอง

ทำไมจึงซื้อ
          เราจะทำบ้านจัดสรรให้ขายดี เราต้องเข้าใจในหลักการพื้นฐานว่า คนเราซื้อทรัพย์ไปทำไม แน่นอนว่า นอกจากซื้อไปเพื่อประดับบารมีแล้ว ยังซื้อโดยคาดหวังสองประการ กล่าวคือ
          * คาดว่าราคาจะเพิ่มขึ้นมีกำไร หรือเรียกว่ามี Capital Gain หรือ Return of Investment
          * คาดว่าจะได้ดอกผลจากการซื้อ เช่น สามารถปล่อยเช่าได้ หรือเรียกว่า Return on Investment
          ถ้าเราซื้อบ้านวันนี้ในราคา 1 ล้านบาท และขายได้ 2 ล้านบาทในอีก 5 ปีข้างหน้า อย่างนี้แสดงว่าเราได้กำไรหรือ Return of Investment ตั้งเท่าตัวในเวลา 5 ปี คนซื้อก็เกิดความรู้สึกว่าคุ้มค่าที่จะซื้อ แต่ในภาวะวิกฤติ ราคามันไม่ขึ้นเลยสักนิดในอีก 5 ปีข้างหน้า ซื้อไปก็ไม่ได้กำไร จึงไม่มีคนซื้อ เป็นต้น

ทำอย่างไรให้คนซื้อ
          ปัจจัยการเลือกซื้อบ้านมีมากมาย หากมานั่งจดจารกันเป็นข้อ ๆ ก็คงได้มากมาย แต่ยิ่งจดรายการมากเท่าไหร่ ก็อาจทำให้เกิดความสับสนมากขึ้นว่า อะไรเป็นปัจจัยสำคัญกันแน่ คิดไปคิดมา หากคิดไม่ออก ก็อาจยิ่งทำให้จับต้นชนปลายไม่ถูก แก้ไม่ถูกจุด และทำให้การขายบ้านกลับยิ่งอับเฉาลงไปตามภาวะวิกฤติเสียอีก
          บางคนอาจคิดถึงเรื่อง ราคา เรื่องทำเล หรือตัวสินค้า ตามหลัก 4 P คือ Product (สินค้า) Price (ราคา) Place (ทำเล) และ Promotion (การส่งเสริมการขาย) หรือบางคนอาจไล่ยาวไปจนถึง 6 P หรือ 8 P ไปโน่นเลยก็ได้ บางคนก็ไปมุ่งที่พนักงานขายหรือบริษัทบริหารการขาย บางคนอาจไปถึงเรื่อง “ฮวงจุ้ย” หรือหนักข้อเข้าไปในเรื่องไสยศาสตร์เสียเลย
          ประเด็นหัวใจที่ทำให้คนซื้อก็คือ ทำให้เขารู้สึกคุ้มที่จะซื้อ ในภาวะขณะนี้ เขาเห็นว่าราคามันไม่ขึ้น เราก็ไม่ซื้อ เพราะไม่คุ้ม เป็นต้น วิธีที่จะทำให้คนซื้อรู้สึกคุ้ม ทำได้ดังนี้
          * ราคาขาย โดยปกติราคาขายประมาณ 1 ล้านบาท หากในกรณีที่เราสามารถขายได้ในราคาถูกกว่าท้องตลาด เช่น เหลือเพียง 8 แสนบาท หากใน 3 ปีข้างหน้าราคายังคงเป็น 1 ล้านบาท คนซื้อก็ได้กำไรตั้งแต่วันแรก ณ อัตราผลตอบแทนที่ 8% แล้ว (คือถ้าซื้อทรัพย์ราคา 8 แสนบาท ณ อัตราผลตอบแทนที่ 8% ต่อปี ในเวลา 3 ปี ทรัพย์นั้นก็จะงอกเงยเป็นเงิน 1 ล้านบาทนั่นเอง
          * ค่าเช่า โดยชี้ให้เห็นว่า ถ้าเราซื้อทรัพย์สินราคา 1 ล้านบาทนั้น หากได้ผลตอบแทนจากการให้เช่าที่ 5% ต่อปี ก็ยังถือว่าดีกว่าการฝากเงินไว้ในธนาคารที่ให้ผลตอบแทนเพียงปีละ 1-2% เท่านั้น
          การชี้ให้เห็นถึงความคุ้มทุนนี้จึงเป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้เกิดการซื้อ-ขายทรัพย์สิน กำไรเห็น ๆ ในยุควิกฤติ
          ปกติแล้ว ราคาทรัพย์สินจะลดลงในห้วงวิกฤติ แต่ค่าเช่ามักจะไม่ลดลงมากนัก ทำให้อัตราผลตอบแทนสูงขึ้น ยิ่งเป็นการจูงใจให้คนซื้อ
          ตัวอย่างเช่น ในยามปกติ ทรัพย์ของเราขายราคา 1 ล้านบาท แต่ในยามวิกฤติ อาจเหลือ 8 แสนบาท หรือลดลง 20% แต่ในกรณีการเช่า ทรัพย์สินราคา 1 ล้านบาท อาจให้เช่าได้ 8 หมื่นบาทต่อปี หรือมีผลตอบแทน 8% ต่อปี แต่ในภาวะวิกฤติ ค่าเช่าอาจลดลงบ้าง แต่ลดลงในอัตราที่น้อยกว่าราคา คือค่าเช่าอาจลดลงเหลือ 7.2 หมื่นบาทต่อปี ซึ่งทำให้อัตราผลตอบแทนกลับเพิ่มขึ้นเป็น 9% ต่อปี ยิ่งถ้าเกิดวิกฤติมาก อัตราผลตอบแทนจะยิ่งเพิ่มขึ้น สวนทางกับราคาที่ตกต่ำลง
          ดังนั้นหากเราสามารถซื้อทรัพย์สินราคาถูก โดยได้กำไรต่อปีประมาณ 15% รวมกับเราอยู่เองในบ้านหรือห้องชุดหน่วยนั้น ซึ่งถือเป็นผลตอบแทนอีกประมาณ 5% เราก็จะได้ผลตอบแทนสูงถึง 20% ต่อปี สูงกว่าฝากเงินในธนาคารเป็นไหน ๆ ดังนั้นในยุควิกฤติ เราก็ยังสามารถทำกำไรได้ เจ้าของทรัพย์ก็ยังสามารถขายทรัพย์สินได้

สรุป
ในห้วงวิกฤติ เราก็ยังมีโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อยู่ดี นักลงทุนต้องมองให้เห็นโอกาส รู้จักการ “ฉวยโอกาส” แบบ “น้ำขึ้นให้รีบตัก” ตามกำลัง “มือใครยาว สาวได้สาวเอา” ที่ไม่ใช่การประกอบอาชญากรรมทางเศรษฐกิจ แต่ตามกำลังความสามารถในการลงทุนของเรา และอย่าลืมว่า การลงทุนมีความเสี่ยง เราต้องรู้จักกระจายความเสี่ยง เผื่อว่าถ้าบางทรัพย์สินที่ซื้อ ไม่ประสบความสำเร็จดังหวัง ก็ยังไม่ฉุดลากให้เรา “เข้ารกเข้าพง” ไปเผชิญกับวิกฤติเสียเอง

แหล่งที่มา :http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market304.htm

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบสวนกระแส

ดร.โสภณ พรโชคชัย

แหล่งที่มา :http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market304.htm

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบสวนกระแส

ดร.โสภณ พรโชคชัย

แหล่งที่มา :http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market304.htm

อสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน

Make Money, January 2010, p.78-79

ดร.โสภณ พรโชคชัย

ข้อมูลเป็นสิ่งที่จำเป็นอย่างยิ่งยวดและเป็นอันดับแรกในการใช้ประกอบการตัดสินใจในทุกธุรกิจ
แทบทุกคนก็อ้างว่าเห็นความสำคัญของข้อมูลแต่ที่แสดงให้เห็นว่าตระหนักจริงอาจมีน้อย
ถ้าทุกคนเห็นความสำคัญของข้อมูลจริงวิกฤติการณ์อสังหาริมทรัพย์เช่นที่เกิดในไทย สหรัฐอเมริกาและทั่วโลกคงไม่เกิด

          ประเทศจีนไต้หวัน เขาได้ตั้ง Taiwan Institute of Real Estate Information (www.realestate.org.tw) หรือศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติของเขา ตั้งแต่ปี 2543 หรือภายใน 3 ปีนับแต่วิกฤติปี 2540 ของไทยเราเพิ่งตั้งเสร็จเมื่อเดือนสิงหาคม 2547 ข้อความที่เขียนไว้ในอารัมภบทของการก่อตั้งคือ:
          “…erroneous private decisions and public policies based on inadequate or distorted information in the real estate sector. To improve the situation, the Executive Yuan in 2000 took "Measures of Perfecting the Property Market" which include one to create a center for real estate information”
          สรุปความได้ว่า “ความผิดพลาดในการตัดสินใจลงทุนของภาคเอกชนและนโยบายของภาครัฐมีพื้นฐานมาจากการมีข้อมูลอสังหาริมรัพย์ที่ไม่เพียงพอและไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง จึงจำเป็นต้องก่อตั้งศูนย์ข้อมูลนี้ขึ้น” ข้างต้นนี้เป็นประจักษ์หลักฐานว่า ข้อมูลมีความสำคัญอย่างยิ่งที่เราจะไม่มีไม่ได้ ทำไมไม่ตระหนัก ในเมื่อข้อมูลมีความสำคัญเช่นนั้น ทำไมบางครั้งโดยเฉพาะที่เห็นก่อนเกิดวิกฤติ ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินหลายรายไม่ใช้ข้อมูล คำตอบก็คือ ความเชื่อมั่นในตนเองมากไป บางท่านประสบความสำเร็จในธุรกิจอื่น ก็เลย “ย่ามใจ” นอกจากนี้บางท่านเป็นไปตามกระแสที่กำลังขึ้น ก็เลย “ทำอะไรดีไปหมด” บางท่านอาจเชื่อ “หมอพระ” มากกว่า “นักวิจัย” ก็ได้
          ขอย้ำว่า เราต้องทำการสำรวจ ประเด็นสำคัญก็คือ มีข้อมูลที่ดีก็มีชัยไปกว่าครึ่ง เราต้องรู้ความจริง ศึกษามันอย่างไม่กลัวเหน็ดเหนื่อยให้รู้ให้ชัดเจน อาจกล่าวได้ว่า ทางรอดของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็คือ ข้อมูลและการศึกษาอย่างละเอียดถี่ถ้วน ถ้าไม่รู้ตลาดจริง โอกาสรอดก็แทบไม่มีแล้ว ดังนั้นจง “อย่าปิดฟ้าด้วยฝ่ามือ”
          การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ ประการแรก ทำให้เราสามารถป้องกันความผิดพลาดที่อาจเกิดขึ้นได้จากการศึกษาในรายละเอียดล่วงหน้า และประการที่สอง ทำให้เราสามารถหาลู่ทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ๆ กลยุทธ์ใหม่ ๆ สินค้าใหม่ ๆ ได้ตลอดเวลา
          อย่างไรก็ตามก็ยังมีข้ออ้างไม่พยายามศึกษาหาข้อมูลให้ดีอีก ซึ่งล้วนแล้วเป็นข้ออ้างที่ “ฟังไม่ขึ้น” ทั้งสิ้น เช่น
          1. อ้างว่า ไม่มีเวลา (ไม่มีเวลาศึกษาวันนี้ วันหน้าคงไม่มีเวลาเสียใจแน่นอน) - จะรีบร้อนไปไหน เสียเวลาศึกษาสัก 1-4 เดือน คงไม่เสียเวลาเกินไปหรอก
          2. ไม่มีงบประมาณ (ระวังจะ “เสียน้อย เสียยาก เสียมาก เสียง่าย” หรือ “ฆ่าควายเสียดายเกลือ”) – งบศึกษาเป็นเพียง 0.01% – 0.05% เท่านั้น ในขณะที่ค่านายหน้า 3% แพงกว่าถึง 60-300 เท่าตัว
          3. ไม่มีความจำเป็น (ชอบใช้ลางสังหรณ์) - คิดแบบไม่เป็นวิทยาศาสตร์ เพราะทุกสิ่งต้องเริ่มต้นที่ “fact finding” เสมอ
          4. ยโส (คิดว่าตนเองแน่ ทำอสังหาริมทรัพย์ จะง่าย “ดั่งพลิกฝ่ามือ”) - นักพัฒนาที่ดินที่มีประสบการณ์มากหลายยังพลาดมาแล้ว ทุกอย่างต้อง “update”
          5. ไม่คิดว่าจะมีคู่แข่งเข้ามามากเช่นนี้ (ประมาทเลินเล่อ) - ถ้าเราเห็นโอกาสว่าแถวนี้น่าพัฒนาโครงการ อย่าลืม คนอื่นก็เห็นเช่นกัน อย่าเชื่อว่าตนเองจะเห็นคนเดียว

จะศึกษาอย่างไรดี
          ก่อนจะพัฒนาที่ดินเราคงต้องศึกษาก่อนว่า
          คำถามที่หนึ่ง: แถวนี้ (แถวที่เรามีที่ดิน) ทำอะไรดีแถวนี้ทำอะไรดี
          คำตอบแรกก็คือ อะไรที่คนอื่นทำแล้วขายดี มีคนใช้สอย ตรงกลุ่มเป้าหมายนั่นแหละดี – ดังนั้นเราต้องหาให้ได้ก่อนว่า เขาทำอะไรในแถวนี้แล้วประสบความสำเร็จด้วยดี
          คำตอบที่สองก็คือ อะไรที่เป็น market niche (ช่องทางตลาดใหม่ ที่ “โดนใจ” ผู้ซื้อตามภาวะ - มักจะดี (แต่ไม่เสมอไป) เช่น คอนโดธรรมะ ช่วงหนึ่งก็ขายดี, โรงหนัง Drive-In ก็เป็นนวัตกรรมใหม่ แต่ก็ “ฟุบ” ไปในที่สุด เป็นต้น
          และคำตอบที่สามก็คือ อะไรที่เป็น ให้ผลตอบแทนสูงสุด (highest and best use หรือ most probable use) - สะท้อนจากมูลค่าที่ดินที่สูงสุด นั่นแหละคือสิ่งที่ควรทำแถวนี้

คำถามที่สอง: ตรงนี้ทำ …(สินค้าอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งใจไว้)… ได้ไหม เช่น จะสร้าง “"บ้านกลางกรุง" แถวบางซื่อ จะสร้าง “เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์แถวสัมพันธวงศ์ จะสร้างอาคารสำนักงานแถววัดสระเกศ หรือจะสร้างรีสอร์ทแถวบางขุนเทียน ดีไหม?” ถ้าอยากรู้คำตอบนี้ เราคงต้องดูว่า ประการแรก มีแบบที่เราจะทำแถวนั้นไหม ถ้ามีก็คงพอได้ ถ้าไม่มี ก็ต้องศึกษาในรายละเอียดต่อไป ประการที่สอง คนอื่นขายออกได้สำเร็จไหม ประการที่สามกลุ่มเป้าหมายเป็นใคร ประการที่สี่ราคา/ค่าเช่าเป็นเท่าไหร่ มีแนวโน้มปรับเปลี่ยนเพิ่มขึ้นไหม และประการที่ห้า ลองขายดู (โฆษณา, ตั้งสำนักงานขาย, ลองเปิดขาย) เป็นต้น

คำถามที่ 3: (ถ้ารู้แล้วว่าจะสร้างอะไร เช่น บ้านเดี่ยว) ก็คงต้องเจาะลึกลงไปว่า จะสร้างบ้านแบบไหนดี ลักษณะพื้นที่ใช้สอยควรเป็นอย่างไร องค์ประกอบภายใน การตกแต่ง มีราวบันไดอย่างไร น้ำพุ จากุสซี่ ห้องทำงาน ครัวไทย ฯลฯ อันนี้ก็เป็นการหาข้อมูลประเภทการสำรวจหาความประสงค์ของกลุ่มเป้าหมาย (preference test) และเราต้องหากลุ่มเป้าหมายหรือ target group ให้ได้ชัดเจนเพียงพอด้วย

คำถามที่ 4: ราคาขายควรเป็นเท่าไหร่ดี จะตั้งราคาขายเท่าไหร่ดี ก็ต้องคิดหลายทาง ทางแรกก็คือคิดจากวิธีต้นทุน (cost approach / cost plus) ซึ่งเป็น aggregation model โดยมักใช้กับทรัพย์สินที่มักไม่มีมากในท้องตลาด หรือเป็นเจ้าแรก ๆ ทางที่สองก็คือ การเปรียบเทียบกับสินค้าอื่น (market approach) ในแง่มุมต่าง ๆ เพื่อให้ผู้ซื้อเกิดความเข้าใจ และถือเป็นวิธีการที่ดีที่สุด เป็น logical model และสุดท้ายก็คิดจากการแปลงรายได้ที่คาดการณ์ไว้เป็นมูลค่าตามอายุขัยทางเศรษฐกิจของทรัพย์สิน (income capitalization approach) ซึ่งใช้สำหรับทรัพย์สินที่สร้างรายได้นั่นเอง วิธีนี้เป็น simulation model
ยังมีสิ่งที่เราต้องถามตัวเองอีกหลายประการก่อนที่เราจะทำโครงการให้ถูกใจผู้ซื้อ ทำให้เราสามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้อย่างยั่งยืน ซึ่งคงต้องว่ากันในโอกาสต่อไป

อย่าลืมว่า การพัฒนาที่ยั่งยืนนั้น ก็คือการพัฒนาที่ยึดผู้ซื้อเป็นศูนย์กลาง ไม่ใช่ผู้ขาย เราขายของประเภทหลอกลวงคงไม่ได้ “ซื่อกินไม่หมด คดกินไม่นาน” มีแต่การยึดผู้ซื้อเป็นศูนย์กลาง เราจึงจะประสบความสำเร็จที่แท้จริง ที่ภาคภูมิใจได้ว่าเป็นพ่อค้าที่มีส่วนจรรโลงและสร้างสรรค์ชาติ

แหล่งที่มา : มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์แห่งความภูมิใจของคนไทย
อาคาร & ที่ดิน Monthly เดือนตุลาคม 2550 หน้า 136-137

ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยได้ดำเนินการมากว่า 60 ปีแล้ว นับแต่มีการจัดสรรที่ดินริมถนนสุขุมวิทให้กลายเป็นเสมือน “Bevery Hills” <3> ของประเทศไทย ก็มีอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจศึกษาเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้น่าเป็นแบบอย่างในการศึกษา มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย จึงได้เชิญผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์เด่นร่วมสมัยจำนวนหนึ่งซึ่งถือเป็นช่องทางตลาดใหม่ (market niche) มานำเสนอเพื่อให้ผู้สนใจได้เรียนรู้เมื่อวันศุกร์ที่ 27 กรกฎาคม 2550 ในงานเสวนาวิชาการรายเดือนครั้งที่ 58 ของมูลนิธิ
อสังหาริมทรัพย์เด่นที่นำเสนอในงานดังกล่าว (เรียงตามลำดับการนำเสนอ) ได้แก่ ตลาดไท <4> โดย คุณพีระพงศ์ สาคริก รองประธานกรรมการบริหาร บริษัท ไทยแอ็กโกรเอ็กซ์เชนจ์ จำกัด สนามบินน้ำไดร์ฟวิ่งเรนจ์แอนด์คอมเพล็กซ์ <5> โดยคุณกุลธร มีสมมนต์ ผู้อำนวยการฝ่ายการตลาด บูรพากอล์ฟ L&H Villa <6> โดยคุณสุวรรณา พุทธประสาท กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) และสยามพารากอน <7> โดยคุณนราทิพย์ รัตตประดิษฐ์ ผู้จัดการทั่วไป บริษัท สยามพารากอน ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เอกสารประกอบการนำเสนอของแต่ละท่านสามารถ download ได้เว็บไซต์ของมูลนิธิ (www.thaiappraisal.org) ซึ่งยึดถือว่า “Knowledge is not private property”

ตลาดไท
          ตลาดไทเป็นตลาดกลางสินค้าการเกษตร ศูนย์กลางสินค้าเกษตร และอุตสาหกรรม การเกษตร ครบวงจร สำหรับภาคการเกษตรกรรม โดยมีการจัดการที่ทันสมัย มีเนื้อที่ประมาณ 500 ไร่ สามารถรองรับปริมาณ สินค้าหมุนเวียนได้วันละกว่า 15,000 ตัน และเปิดบริการตลอด 24 ชั่วโมง มีผู้ค้าประมาณ 3,000 ราย และมีคนมาเยือนวันละ 40,000 – 50,000 คน
          ผมจำได้ว่า ดร.ถนอม อังคณะวัฒนา <8> ผู้ก่อตั้งตลาดไทและเป็นบุคคลหนึ่งที่ให้ความเมตตาผม เคยถามผมว่าที่ดินที่ตั้งตลาดไทนั้นเอาไปทำอะไรดี ผมก็ไม่มีปัญญาคิดว่าควรทำตลาดไท เพราะการพัฒนาที่โดนเด่นแตกต่างเช่นนี้ จะต้องอาศัยประสบการณ์อันเอกอุ เคยไปสัมผัสการพัฒนาทำนองนี้ทั้งในและต่างประเทศเท่านั้น ความรู้ทั่วไปไม่สามารถรังสรรค์ออกมาได้
          คุณพีระพงศ์ ซึ่งร่วมงานกับตลาดไทมาตั้งแต่ปี 2539 กล่าวว่า การสร้างตลาดให้ติดนั้น นับเป็นเรื่องยากมาก หลายแห่งใช้เวลานับสิบปี แต่ตลาดไทมีผู้มาใช้บริการหนาแน่นตั้งแต่วันแรก และถึงวันนี้ตลาดไทก็ยังต้องพัฒนาอยู่ตลอดเวลาไม่เคยหยุด ไม่ใช่จบอยู่ที่การรังสรรค์ครั้งแรกเพื่อให้โครงการนี้สามารถอยู่รอดและพัฒนาต่อไปอย่างมั่นคงและมั่นใจ การส่งเสริมการขายต่าง ๆ มีขึ้นเป็นระยะ ๆ ตั้งแต่เริ่มตั้งตลาดจนถึงปัจจุบัน
          ความรู้ที่นำมาใช้เพื่อการต่อยอดการพัฒนาตลาดไทนั้น ได้จากประสบการณ์อันอุดมที่เก็บเกี่ยวมาอย่างต่อเนื่อง เช่น ควรจะตั้งตลาดข้าวสาร ตลาดแพปลาอย่างไรจึงจะเหมาะสม ตลาดผลไม้ควรเป็นแบบคละหรือแบบคัดเกรด จะแยกกันอย่างไร การค้าสัตว์ปีกภายในตลาดจะเชิญชวนรายใหญ่เข้ามาค้าขายได้อย่างไร ฯลฯ

สนามบินน้ำไดร์ฟวิ่งเรนจ์ฯ
          เป็นสนามไดรฟ์กอล์ฟที่มีการสร้างภูมิทัศน์เสมือนสนามกอล์ฟจริง มีขนาดใหญ่และทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่ง ประกอบด้วยกิจกรรมเสริมต่าง ๆ ซึ่งสามารถใช้บริการได้ทั้งครอบครัว เช่น มีสถานที่บริการสำหรับเด็กและสตรี เช่น เสริมสวย สปา สนามเทนนิส คาราโอเกะ ร้านอาหาร เป็นต้น รวมทั้งมีโรงเรียนสอนการเล่นกอล์ฟ และมีเครือข่ายสนามกอล์ฟบูรพา และสนามกอล์ฟอื่นเพื่อการไปออกรอบจริงอีกด้วย ทั้งนี้เป็นการลงทุนของ พล.ต.สนั่น ขจรประศาสน์ ด้วยงบประมาณราว 80 ล้านบาท และบริหารโดยคุณบงกชรัตน์ ขจรประศาสน์
          จุดเด่นสำคัญของโครงการนี้ก็คือ การใช้เทคโนโลยี เช่น เครื่องตั้งลูกกอล์ฟอัตโนมัติ ทำให้มีความทันสมัย การใส่ใจผู้ใช้บริการเป็นจุดเด่นสำคัญ ที่นี่ใช้ลูกกอล์ฟจริงในการฝึกซ้อม บริเวณที่เรียนไดร์ฟกอล์ฟ กับบริเวณฝึกแยกจากกัน และทำการเปลี่ยนลูกใหม่ทุกระยะ 3-4 เดือน การที่ยิ่งทำดี มีคุณภาพ ยิ่งทำให้มีลูกค้าเข้ามาใช้บริการมากขึ้นนั่นเอง โครงการนี้คาดการณ์ว่าจะสามารถคุ้มทุนได้ภายในระยะเวลาไม่เกิน 5 ปี จากรายได้เดือนละประมาณ 3 ล้านบาทโดยมีสัดส่วนกำไรประมาณ 30%
          การพัฒนาพนักงานก็เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่พึงกล่าวถึง เพราะมีการอบรมพนักงานทุกไตรมาสเพื่อให้พนักงานสามารถบริการลูกค้าได้อย่างประทับใจ ซึ่งเป็นอีกหนึ่งในปัจจัยความสำเร็จของโครงการ และที่ไม่อาจมองข้ามไปก็คือ ความสำเร็จของโครงการนี้ได้มาจากการตระเวนศึกษาจุดเด่น จุดด้อยของสนามซ้อมกอล์ฟอื่น ๆ จำนวนมากก่อนการพัฒนาโครงการ

L&H Villa
          โครงการนี้โดดเด่นเป็นอย่างยิ่งคือ เป็นบ้านเดี่ยวทรงไทย 2 ชั้นพร้อมสระว่ายน้ำส่วนตัวทุกหลัง สร้างให้เช่าโดยเฉพาะและตั้งอยู่ใจกลางเมืองติดถนนนราธิวาสราชนครินทร์ บ้านทั้งหมดมีจำนวนเพียง 37 หลัง ปลูกบนเนื้อที่ดินขนาด 88-140 ตารางวา แต่ละหลังมีขนาดประมาณ 426 ตารางเมตร แบ่งได้เป็น 4 ห้องนอนและห้องโถง นอกจากนี้ยังมีคลับเฮาส์ที่มีสระว่ายน้ำรวมอีกต่างหาก โครงการนี้เพิ่งเปิดเมื่อเดือนพฤษภาคม 2550 และคาดว่าจะสามารถให้เช่าได้เกือบทั้งหมดภายในปีนี้ ค่าเช่าเป็นเงินหลังละตั้งแต่ 200,000 บาทขึ้นไป
          คุณสุวรรณาเล่าให้ฟังว่า โดยที่ภายในโครงการนี้มีโทรทัศน์วงจรปิดอยู่เป็นจำนวนมาก ทำให้ได้รับความไว้วางใจจากเจ้าหน้าที่สถานทูตเข้าพักอาศัย ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นชาวตะวันตก แต่ก็มีชาวเอเซียบ้าง ยกเว้นชาวญี่ปุ่น เพราะไม่ค่อยชอบบ้านขนาดใหญ่ สำหรับที่ดินแปลงนี้มีขนาดประมาณ 10 ไร่ เช่ามาเป็นระยะเวลา 30 ปี เงินลงทุนโครงการเป็นเงินประมาณ 800 ล้านบาท คาดว่าจะคืนทุนได้ภายในระยะเวลา 12 ปี โดยมีอัตราผลตอบแทนประมาณ 8-10% และค่า IRR ประมาณ 12%
          ในปัจจุบันกรุงเทพมหานครมีเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ประมาณ 13,000 หน่วย (รวมโครงการนี้ด้วยแล้ว) แต่ในอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีอุปทานอีก 8,000 หน่วย แสดงว่าจะมีการแข่งขันสูง อย่างไรก็ตามควอลิตี้เฮาส์ ก็ยังมีศักยภาพในการแข่งขันด้วยประสบการณ์อันอุดม ซึ่งเป็นที่ทราบกันดีว่า ควอลิตี้เฮ้าส์เป็นบริษัทมหาชนที่มุ่งทำธุรกิจโดยถือประโยชน์ของผู้บริโภคเป็นสำคัญ เช่น กลยุทธ์การสร้างบ้านก่อนขายเพื่อความมั่นใจของผู้ซื้อบ้าน เป็นต้น

สยามพารากอน
          ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ใจกลางกรุงเทพมหานครแห่งนี้เกิดจากความร่วมมือของบริษัทคนไทยที่อยู่ในวงการศูนย์การมายาวนาน ได้แก่ บริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัดซึ่งบริหารศูนย์การค้าสยามเซ็นเตอร์ สยามดีสคัพเวอร์รี่ สยามทาวเวอร์ และกลุ่ม The Mall ร่วมกันสร้างโครงการนี้ให้เป็นศูนย์การค้าที่มีพื้นที่ใช้สอยกว่า 500,000 ตารางเมตร ซึ่งใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ศูนย์การค้าแห่งนี้มีจำนวนลิฟต์ทั้งหมด 26 ตัว บันได้เลื่อน 85 ตัว และทางเลื่อน 4 ตัว ในศูนย์ฯ ประกอบด้วย พารากอนดีพาร์ทเม้นสโตร์ ห้างสรรพสินค้าที่จัดสรรสินค้าไว้หลากหลายทันสมัยในพื้นที่ 80,000 ตรม สยามโอเชียนเวิลด์ (พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำ) พาร์ค พารากอน (พื้นที่จัดกิจกรรม) พารากอนซินีเพล็กซ์ และรอยัลพารากอนฮอลล์ (พื้นที่สำหรับจัดนิทรรศการ คอนเสิร์ต และอื่น ๆ) และโรงละครสยามโอเปร่า (จุ 2,000 ที่นั่ง) มีคนเข้าออกวันละ 150,000 – 200,000 คน
          คุณนราทิพย์บอกว่า ใครเข้ามาในศูนย์การค้านี้ต้องร้อง “wow” เพราะความอลังการ การใส่ใจในรายละเอียดด้านการออกแบบ สถาปนิค โดยแบ่งพื้นที่ส่วนกลางในการจัดทำ land scape ที่สวยงาม ร่มรื่น เช่น Canal Lagoon และ Vertical garden สยามพารากอนมุ่งดูแลผู้เซ้งอย่างดีเพราะถือเป็นผู้มีอุปการะคุณที่ร่วมลงทุนกันมาแต่แรก เพราะเงินลงทุนของโครงการนี้ ส่วนใหญ่มาจากค่าเซ้งโดยไม่ต้องไปกู้เงินที่ไหน และจึงทำให้โครงการมีความเข้มแข็ง มั่นคง ต่างจากโครงการอื่นที่มีการกู้เงินจากต่างประเทศมาจะได้รับผลกระทบจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้นในช่วงนี้
          ในการทำศูนย์การค้าขนาดใหญ่นี้ การจัดการมีความท้าทายในการบริหารจัดการมาก ไม่ว่าจะเป็นการจัดการจราจรสำหรับคนนับหมื่นที่เข้ามาทำกิจกรรมพิเศษนอกเหนือจากคนมาจับจ่ายใช้สอยตามปกติ การจัดการความปลอดภัย การจัดแบ่งกลุ่มสินค้า ฯลฯ สำหรับที่ดินที่ตั้งศูนย์การค้าแห่งนี้ ทาง Agency for Real Estate Affairs (AREA) <9> ได้ประเมินไว้เป็นเงิน 700,000 บาท/ตรว. ณ ปี 2550 ซึ่งถือว่าแพงที่สุดในประเทศไทยในขณะนี้
          คุณนราทิพย์ยังชี้ให้เห็นว่าทางศูนย์ฯ คำนึงถึงประโยชน์ผู้บริโภค เป็นอันดับต้น ๆ เช่น การออกแบบให้ร้านอาหารอยู่ชั้นล่าง มีสถานที่นั่งพักตามจุดต่าง ๆ ทั่วทั้งศูนย์ มีรถกอล์ฟ ไว้บริการ และเมื่อมีเหตุการณ์ความไม่สงบภายในประเทศเกิดขึ้นสยามพารากอนมีการลงทุนเรื่องการรักษาความปลอดภัยจำนวนมากที่สุดในส่วนของธุรกิจศูนย์การค้าเพื่อเพิ่มความเชื่อมั่นและมั่นใจแก่ผู้ใช้บริการนั่นเอง

ของไทยและใจกว้าง
          ผู้บริหารโครงการทั้ง 4 แห่งที่ให้ความกรุณากับทางมูลนิธิ ให้เกียรติมอบความรู้เป็นวิทยาทานนี้ แสดงถึงความใจกว้างเป็นอย่างยิ่ง เพราะการได้เรียนรู้จากผู้รู้จริงในวงการ (industry expert) เป็นสิ่งที่หาค่ามิได้ นอกจากนี้การที่โครงการทั้ง 4 แห่งล้วนเป็นของคนไทย แสดงให้เห็นว่า คนไทยสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างโดดเด่น ยั่งยืน เป็นศักดิ์ศรีของประเทศและเป็นตัวอย่างอันดีของนักธุรกิจในอนาคต นักธุรกิจไทยมากมายที่ทำธุรกิจทำนองเดียวกันนี้ แต่ยกเลิกหรือเซ้งต่อไปให้คนอื่นหรือต่างชาติบ้าง แต่กิจการที่ยกเป็นตัวอย่างข้างต้นนี้กลับสามารถต่อยอดและพัฒนา know-how เป็นของตนเอง
          ยิ่งกว่านั้นโครงการเหล่านี้ยังสามารถแข่งขันได้ในระดับสากลกับกิจการทำนองเดียวกันของต่างชาติได้ และมีโอกาสสูงที่จะนำไปต่อยอดพัฒนาในประเทศอื่น ผมเคยพาคณะนักลงทุนและนักวิชาการชาวต่างประเทศไปดูงานโครงการเหล่านี้ ผู้เข้าชมต่างชื่นชมและทึ่งในการรังสรรค์และบริหารเป็นอย่างยิ่ง
          จะสังเกตได้ว่าโครงการที่ประสบความสำเร็จข้างต้นนี้ ล้วนเป็นโครงการที่ผ่านการวิจัยมาอย่างดี ต่อยอดจากประสบการณ์อันอุดม มีการพัฒนาต่อเนื่อง มีความรับผิดชอบต่อคู่ค้า สังคมและผู้บริโภค กอปรกับการใช้เทคโนโลยีและการศึกษาอย่างต่อเนื่องเพื่อพัฒนาสินค้าและบริการให้ดียิ่งขึ้นตลอดไป

แหล่งที่มา: http://www.thaiappraisal.org/thai/market/market_view.php?strquery=market164.htm

R. Kulsaran

วันจันทร์ที่ 27 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2555

อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์

เกี่ยวกับฉัน

คลังบทความของบล็อก